新闻排行榜

万达,还卖剩什么?

1

万达商业从2014年12月23日在港交所上市,到2016年3月30日私有化退市,仅用了463天。当年的王老板还是首富,一时风光无两,指点江山,粪土当年万户侯。而那时港股内房股却是遍地低估值,他毅然决定私有化退市,寻求回A。

此时,相信王老板也没预料到一年后形势会急转直下。

2017年6月,市场突然传出消息,银监会于6月中旬要求各家银行排查包括万达、海航集团、复星、浙江罗森内里在内数家企业的授信及风险分析,排查对象多是近年来海外投资比较凶猛、在银行业敞口较大的民营企业集团。当天万达、复星系等遭遇股债双杀。

不久,万达就发布了澄清公告。回过头看,这件事似乎只是万达这艘巨轮转向的一个小插曲。

2017年7月10日,本来应该是平常的一天,却因为万达与融创的世纪交易变得不寻常。19日,万达、融创、富力三方宣布了新的交易方案:

1)富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。

2)融创中国以438.44亿元收购前述十三个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

军人出身的王老板,当断则断。万达开始了壮士断腕之路,从买买买变成了卖卖卖。后来王老板坦言:“2017年是万达集团历史上难忘的一年,万达经历了风波,承受了磨难。”

继出售酒店、文旅、海外地产、物管等资产后,万达集团将旗下百货业务也卖了。这次的接盘侠是苏宁。2019年2月12日,苏宁公布一举买下万达百货有限公司下属的全部37家百货门店。

2

纵观万达集团发展历程,其商业模式经历了三次重大的转变。2000年7月,第一个万达广场长春重庆路万达广场的建成,标志着万达由单一的住宅地产模式转向住宅地产和商业地产“两条腿走路H的模式。2004年万达首次提出“城市综合体”的开发模式,万达广场的产品迭代逐渐成熟。

随后,万达逐步转向文化旅游综合性企业,并将文化旅游产业作为重点发展方向。第三次商业模式转变在2015年前后,万达将企业的定位转向服务型和轻资产,其业务系统囊括征信系统、网络倍贷等,探索融合科技和新零售模式。

1、1988-1998年:住宅开发阶段,从大连地方性房地产开发企业发展为全国性的房企。

2、2000-2006年:住宅+商业阶段,开始发展商业地产,奠定“住宅+商业”战略。

3、2007-2014年:商业+文旅阶段,拓展文化旅游业务——万达城。

4、2015年至今:轻资产阶段,推行轻资产模式。

万达的几次战略转型都是大趋势上的考量。在2000年初就前瞻性地看到了商业地产的潜力,并大力发展商业地产。而伴随着人们对美好生活的追求的需求上升,文旅消费也是一个长期趋势,着重文旅发展方向。而转型轻资产化则是内外环境叠加后的必然选择。

重资产模式下,在一个城市综合体的筹建过程中,利用物业销售的回笼资金偿还项目建设的银行贷款,并投入到万达广场和酒店,维持其经营的各项支出,剩下部分以现金的形式流出作为下一个城市综合体的启动资金,甚至是资产抵押,来支撑下一个项目建设开发,最终实现万达广场的持续扩张……

但商业地产前期投资大,回收期长,导致企业了沉淀大量的资金,加大了企业的现金流压力。以往“以售养租”的模式很难继续支撑商业项目的运营和扩张。从下表可知,投资活动现金流净额为负,而且不断增加,在2012-2014年万达商业销售物业的经营情况恶化,经营活动现金流净额下降,而融资规模也随之增加,意味着万达商业的债务压力增大,而偿还债务能力下降。

另外,房地产市场竞争加剧,低价拿地机会越来越少,拿地成本也在逐渐增加,万达原本低价拿地的优势逐步丧失。同时近几年规模扩张,集团管控成本也在加大,造成了万达资金压力增加。

所以2015年万达推行轻资产运营模式。万达不再自主融资、圈地、开发、销售,而转为输出专业技术、管理能力和品牌优势,成为地产服务的提供者,通过参与运营来取得稳定、低风险的收益。王健林曾在2016年工作报告中提到:“投资类万达广场,就是别人拿钱下订单,我们负责找地、建设、招商和运营。合作类万达广场,就是对方出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7比3分成。”

3

但一家公司的命运除了自我的奋斗,也要看历史的进程。

万达选择了商业地产,却错过了住宅地产红利,尤其是2015年以来棚改货币化的红利。而商业地产也被互联网消费崛起的大周期碾压,挤占了不少线下流量,直至线上红利开始褪去,电商巨头才开始讲起新零售故事。

而且,历史的车轮无情地碾压一切向前,新时代来临了。

以往海内外买买买的野蛮生长模式走不通了。2017年是一个重要的转折,这一年,安邦、万达、海航等巨头走下了神台。

从前仰视的巨轮企业,在时代的洪流中也不过是一叶扁舟。欲戴皇冠,必承其重。置身时代洪流之中,享受其红利,也应承受其不堪常人忍耐的重量。应了那几句古词:是非成败转头空……古今多少事,都付笑谈中。

巨头们纷纷停下了疯狂加杠杆,海外买买买的步伐。

万达卖掉了曾经豪言壮语“有万达在,上海迪斯尼20年难盈利”的文旅项目,又卖掉了酒店,还卖掉了万达文化管理,含着金钥匙出生的电商业务飞凡网坠落凡间,如今再出售百货业务……

万达百货定位是“万达集团四大支柱产业”,在电商蓬勃发展期间,万达百货盲目快速扩张,2015年,终于扛不住不断扩大的亏损,关掉了一半以上的门店,最后以出售给苏宁画上了句号。

现在万达集团的官网上,万达的业务划分分为商管集团、地产集团、文化集团、金融集团四个板块。商管集团就是原来的万达商业,也是现在万达集团最核心的业务。王老板曾说,“什么都能卖,就是商管不能卖。”一路卖卖卖,万达变成一个更纯粹、彻底的商业物业持有和商业物业持有和运营管理商,既有利于上市也有利于估值。地产集团主要是消化商管集团的地产开发。文化集团主要是电影、体育、儿童娱乐、等业务。

不论是被动还是主动,王老板这次是贯彻执行去杠杆和去方房地产化。

在卖掉各项业务同时,万达引入新的战投资金。2018年1月29日万达集团官网公告表示,腾讯控股作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份,并推迟了万达商管集团IPO的最晚截止时间至2023年10月31日前完成上市。

王老板指出,收回的现金大部分偿还负债,降低了杠杆率,并基本解决海外债务问题,剩下的就是争取以商管集团为核心业务上市。

4

在经历近两年的磨难,万达基本解决了高杠杆、对赌协议以及海外投资三大问题。

在这洪流中,有人辞官归故里,有人星夜赶科场。胡润富豪榜上排行第一的变成了王老板的一位同行。

王老板已经两年没在年会上唱歌,这次卸下了杠杆的王老板不知会否塞翁失马,再在年会上唱歌。

推荐新闻